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日前，链家发布了《2018年大连房地产市场展望》，报告提出大连房地产进化的5个方向。
方向一：增长曲线的进化
方向二：向品质居住进化
方向三：向存量市场进化
方向四：向居住本质进化
方向五：向区域平衡进化
想知道大连房产市场供需是否平衡？
想知道大连品质居住的变化？
想知道大连二手房的交易价格？
那还不快来看看！
本期嘉宾：
链家网大连站站长
杨袖愉
对话
q
大连的市场为什么会进入链家研究院关注的视野？
杨袖愉
从
宏观的角度来看，我们知道大连的经济增长在东北三省的城市圈中，率先进入到了恢复和增长的情况。包括我们也了解到，比如说大连如今轨道交通的基础建设在不断的完善，自贸区的设置，还有科技创新方面的投入带动工业不断恢复，产业的转型也是在逐步的完成当中。
q
我们也了解到大连房地产市场向品质居住进化，那大连人品质居住的具体变化在哪些方面？
杨袖愉
在
品质居住变化的方面，其实大连的市场表现的还是比较明显的。首先来看就是换房，也就是老百姓经常说的改善性需求，在今年的市场当中表现的比较明显。在二手市场上，我们从二季度、三季度开始，90㎡到120㎡，以及120㎡以上的两个面积段的增长都有上涨的表现。在新房市场上表现的更加明显，120㎡到140 ㎡的区间在新房占比大概能在20.8%，140㎡以上的能占到9.9%，这是从面积段上来看的。还有一些就是我们看到次新房、学区房上涨的是比较快的。那背后的原因我们也知道，如今大连市在35岁到40岁左右的购房主体，随着年龄的增长、家庭人口的增长，有更高的品质的需求，所以到更新一点的小区来换房。
q
二手房和新房的成交占比来看，二手房的成交占比还会持逐步升吗？
杨袖愉
从
大的趋势上来讲一定是这样的，一线城市的这种趋势已经非常明显了，像北京、上海这样的城市，都是二手房的交易量远远超过新房的交易量。
q
大连目前的政策还是以去库存为主基调的，“住”的本性体现的更明显，从专业人士的角度怎么解读这个问题呢？
杨袖愉
我
们知道大连的市场从2013年有一波大的增长之后，我有一个形容就是一直“趴在那不动”的状态。实际上这是非常形象的一个比喻，就是说我们的交易量也不是特别的活跃。经过几年时间的积累，其实有一大部分的需求是没有得到满足的，在今年能体现出来一个特别明显的渐进式的变化。首先就是大连房地产市场的主流还是属于刚需的，我们从交易的面积上也能看出来。50㎡到90㎡的区间一直占据主流，大概是在54%左右的水平，在一季度的时候这个还是最主要的。在二季度的时候，换房的需求开始跟进，面积比较大一点的90㎡到120㎡、120㎡以上的占比逐渐提升。实际在现阶段我们释放出来的这些需求主要还是自住与改善。
q
从业内人士的角度看，大连区域发展的态势怎么样，现在已经达到平衡了吗？
杨袖愉
对
于新房，中心城区来讲的话还是供应量少一些，价格略高一些；周边的像普湾新区、开发区供应量会比较大一些，未来随着这些区域的发展，交易量也有可能向周边这些城区去走。对于二手房，会有一些区域性的特点，尤其是比较新的一些区域，比如高新园、东港和华南等，交易量比较活跃。
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近期，北京二手房交易非常少，大连有这种情况出现吗？大连二手房交易市场是怎样的状况呢？
杨袖愉
首
先就是大连本身的自住性的需求，我们提到刚需和改善在2017年有一个很好的释放。另外一个方面就是我们的政策是比较好的，政府基于去库存的基调，我们的政策环境是比较宽松的，所以大家比较愿意在这个时候入市。还有一个方面，我们能看到一个特点，其他城市的政策调控使得一部分的需求有“挤出效应”。比如我身边北京的朋友比较多，大家都在咨询我是不是可以在大连买一套房子，所以周边也会有向大连的方向来溢这样的情况。大家也能看到今年的市场是非常活跃的，在二手房方面我们也算是达到比较高的点了。大连整个市场，今年1到11月二手房的总成交量约为6.6万套，同比增长约39%，我们预计12月份也会是一个比较不错的市场，全年可能会达到7.3万套。
q
目前来看二手房交易价格出现了上涨吗?
杨袖愉
今
年的价格确实是出现了上涨的，但是没有像2013年那样疯狂的状态，是一种比较平稳的上涨。长期来看，大连的人口还是净流出的态势，实际上也不太能支撑长期上涨。
q
市内四区中西沙甘的二手房价格差异是不是比较大？
杨袖愉
其
实这个在区域性上还是比较明显的，中西沙甘本身是有差异的。我们知道中山本身就会稍高一些，甘井子是因为后期新兴发展出来的，比较靠周边的话就会低一些。像我们也在做内部的总结，有新房的这些区块，因为新房的库存房源是有限的，随着新房的热销，带动周边的价格上涨，传导到次新房比较明显。但是像一些老城区、旧的小区，实际上它的增长其实是比较温和的，没有太大的涨幅。
q
目前二手房购买的人群主要是哪些人群？
杨袖愉
大
连购买的人群一直是以刚需为主流的购房群体，今年改善型购房者的增加是比较明显的，能换房的可能都会去换一波。另外我们也关注到在第四季度出现小波投资型购房者，尤其是一些小面积的房型，在占比中增长3个点左右。
q
二手房交易中成交量最好的面积区间是多大？
杨袖愉
成
交量最好的面积区间就是在50㎡到90㎡这个区间。50㎡到70㎡我们会分成一个段，这主要是一室一厅的格局，有一些紧凑一点的可能是两室。70㎡到90㎡的大概是两室的户型。主要是这两个段的交易量比较大，一个能占到28%，另一个能占到26%。
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