3月22日是大连执行2018版住房限制性政策的第一天，各种限购的信息排山倒海般涌来。在这个内容大爆炸的时代，我们希望做得更专业，接受外界不同的声音，并试着用数据说话。为此，我们现场访问了大连新峰房地产顾问有限公司高级分析师李云龙，就大家所关注的问题做以解答。
1、为什么甘井子区不在限购范围内？近几年甘区的土地交易状况如何？甘区目前库存到底有多少？
答：甘井子区近几年已经成为土地成交的大户，这跟政府的规划方向一致，2010年甘井子区住宅土地成交建筑面积485万㎡，那一年全市五区土地成交建筑面积1261万㎡，甘井子区成交金额占到了38%。随后，2012年成交金额达到40%占比，2014年达到58%占比，2017年达到82%，成交建筑面积约141万㎡。2017年，甘井子区整体成交楼面价达到4569元/㎡，是近五年的最高水平。甘井子区已经成为全市土地成交和供应的绝对主力。我们从2017年土地招商会上了解到，未来甘井子区仍会有很多土地放出，如华润·二十四城附近的美林园北宗地，新机场商务区的棋盘子和革镇堡宗地，体育新城三期宗地等。
再看存量方面，甘井子区住宅存量目前200万㎡，整体去化周期不足10个月，那么存量都在哪？华南，目前24万㎡，去化周期不足8个月；泡崖可售库存不足6万㎡，去化周期不足半年；辛寨子16万㎡，生态科技创新城15万㎡，去化周期高于12个月；北部大连湾71万㎡，去化周期最长29个月。剩下的一些存量主要分布在泉水、促进路、西山等区域。从这些数据我们可以看出，甘区北部和西部，目前去化不理想，这些区域价格相对较低，多数为刚需产品，需要因城施策，所以本次限购并没有将甘井子区列入其中。
2、金州新区和旅顺口区依然不在限购范围内，价格是否会拉升？这两个区域的住宅产品升值空间有多大？
答：就目前来看，金州新区价格与销售量都十分稳定，2013年金州新区均价7611元/㎡。通过补涨，2017年均价达到了8288元/㎡，相比较增长了9%。2017年销售总金额165亿，销售量与之相比反而下降了27%。目前金州新区存量371万㎡，去化周期24个月，仍需要去库存。再者，今年是自贸区建立的第二年，如果因此限购了可能会影响到区域的建设，毕竟很多开发商也瞄准了自贸区这个契机。
旅顺口区也是一样，虽然目前存量仅118万㎡，但去化周期高达38个月，未来还有很多区域等待发展，而且发展速度相对较为缓慢，实在不适合限购。我认为升值保值要看产品和品牌，现在的学区房、品牌房、地段房等在后续的二手房交易中仍然是香饽饽。
3、公寓产品为什么不限购？东港区域的公寓能否实现快速去化？
答：目前限制区域住宅与公寓存量为413万㎡，其中公寓存量达到了217万㎡，占到了52%，如果把这部分量也限制进去，可能核心区域房地产成交会更加困难，也会造成恐慌情绪。以目前比较活跃的东港为例，东港目前存量151万㎡，公寓存量107万㎡，占到了71%！未来该片区还将入市很多公寓产品，如中海海港城的二期、碧桂园·达沃斯广场的loft，以及东港之前拍卖的四宗公寓性质的土地。这些一旦被限制了，刚刚崛起的东港板块可能又要被打趴下。这样的合理调控，是为了给购房者提供出口和方向。
此时不应该故意涨价，应趁势加速去化，这是一个机会点。至于能否实现快速去化，要看购房者的接受程度，因为公寓二手房买卖会产生大量税费，加上首付款相对较高，居住上的舒适度和得房率不及住宅，需要一段时间来适应。
4、限购之后，不同区域以及不同类型的产品，价格走势会有什么变化，原因是什么？
答：限购就是为了调整价格，但这个调整不是打压，是在调整区域的成交结构，之所以限制中西沙高四个区域，是因为他们的销售占比不断增大，价格增长过快。
数据显示，限制区域销售额占比已经从2015年的54%，增长至2017年的59%，上涨过于明显。而价格上涨更是迅速，2016年限制区域销售均价在14100元/㎡，到了2017年上涨到了16400元/㎡，同比增长约16%，再到今年1-2月，限制区域销售均价达到了18700元/㎡的水平，相比于2017年底浮动增长了约15%。
结构的偏移和价格的增长迫使我们进行了限购。此番调整之后，成交结构会回归理性，这种回归只是占比上的变化，甘区会变为主导区，用限制购买来抑制限制区域价格过快增长。当达到平衡时，限购可能就会被解除，但在这个调整过程中，可能还会附加别的调控，来权衡价格。
很多人担心，房价会不会下跌，我觉得大可不必担心，房子是用来住的，稳住这个基调，价格是不会下探的。老百姓可能看不到补涨的过程，只是认为价格在突然增高，但其实早在2013年，中山区就一度达到20000元/㎡的水平，那时东港均价甚至都高于20000元/㎡，我们只是忘记了那段时光，以为价格是突然升高的。
5、大连楼市未来会是什么状况，能否从人口和经济指标等方向来分析下，也给现在不同需求的购房者提些理性的参考意见。
答：我们认为这是一个前调，保护刚需是主基调，打压“投资投机”也是主基调。2016年大连市gdp为6810亿，2017年大连市gdp为7363亿。房地产开发投资量由2016年的535亿，增长至2017年的567亿。可以看出，就大连而言，城市发展离不开房地产。
就目前来看，大家的购房积极性也是比较高的。如果你为改善家庭，想要在限制区域买房，最好做好自己的资产规划，可以考虑出售已有的住房，或者选择在甘井子区成熟片区选购合适的改善产品。
而刚需购房者则需要多加努力了，毕竟现在中心城区公积金首付比例有所调整，甘井子区也属于中心城区，需要组合商业贷款购房。在区域选择上，尽量选择交通便利、配套齐全的高性价比区域。我认为未来钻石湾、大纺、泡崖、机场、辛寨子等板块主力产品可能会趋向改善，而科技创新城、大连湾、革镇堡等会多趋向刚需。但这都不是绝对的，毕竟甘井子区给我们的印象还是刚需区域，它需要些时间来做结构调整。
6、未来大连土地放量将会集中在什么区域？“拍地即涨价”的定律有没有可能被打破？
答：依然会集中于甘井子区，限制区域可供应的土地太过稀缺。我认为开发商此时恰恰看到了光明，会继续拿地，把战场搬到甘井子区，做出更好的改善产品，承接限制区域的改善需求。好产品，不怕限购。目前甘井子区计划储备土地面积约920万㎡，甘井子区依然有无限可能，大家可以拭目以待。
下面针对网友提出的部分问题做以回复，如有出入以政府部门最终解答为准。
7、上一次大连限购之后，房价走势怎样？
上次大连实行限购是从2011年3月28日开始，解除限购是2014年9月3日。上一次调控之后，整体价格被打压得很厉害，但这一次调控是比较稳定的，只是限制了成交结构，并不是把购房需求全都堵死。
还有部分网友在微信群中提出了一些问题，我们顺便也给出答案。如有出入，以政府部门的最终答复为准。
〇 瓦房店农村户口属于外地户口吗？
不算，瓦房店、庄河、长兴岛、旅顺、普兰店、金州、开发区等区域都属于大连本市户口。
〇 规划设计用途为公寓的产品，是否在限购之列？
70年产权的公寓类产品，不在限购之列，如中信丰悦城等项目。
〇 去年才办的产权证，到现在没满两年，限购之后现在可不可以交易？
我们经过多轮求证得知，在3月22日前取得不动产权证的，不在此次限购范围之内。3月22日及以后出证的，住宅如果在限制区域内，时间由不动产权证发证之日起计算，2年内不得上市交易。公建、公寓等非住宅类房屋不限售。
〇 现阶段想购买限制区域的房子，要准备什么？
购买本市限制区域（中山、西岗、沙河口、高新园区）住房前，应持家庭成员身份证、户籍证明原件到大连市不动产登记中心申办《购房资格证明》（地址：五一广场，黄河街88号），《购房资格证明》办理时限为3个工作日，驻连部队现役军人还需提交军队团级以上政治机关出具的驻地在大连的证明。
在不动产登记中心一楼，9号、11号、12号窗口经过改建，已形成了5个专门受理《购房资格证明》申报的服务窗口。除不动产登记中心工作人员外，民政、公安、税务、社保等部门的工作人员都分别进驻窗口中，提供一站式服务。
为了更加高效的解决问题，我们把相关部门的联系方式一并发布，可以进行电话咨询。如果您要办理相关业务，又担心自己白跑一趟，这种情况也建议您打电话多问一嘴。
大连市不动产登记中心（http://dlfd.gov）
地址： 五一广场，黄河街88号
电话：0411-83691066 / 83691099
大连金普新区不动产登记中心(http://fczw)
业务咨询电话：0411-87923683
地址：大连开发区黄海西路169号(开发区检察院对过)
大连市不动产登记中心旅顺口分中心(http://lsfcjy.gov)
业务咨询电话：0411-86623138
地址：辽宁省大连市旅顺口区黄河路95号
大连市住房公积金管理中心（gjj.dl.gov/）
咨询热线：12329
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