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刚刚过去的这个晚上，几乎所有的大连地产从业人员都在兴奋中度过。至少在想象和意念中，他们销售的新房、二手房都至少有了20%的涨幅。
一切都来自于一则利好消息的刺激——10月20日，位于甘井子区西部大通道以东、南松路以北，新开业万达广场斜对面的大城18号宗地，被万科以25.8亿元的超高溢价抢下，2017年大连的新“地王”就此诞生。
综合计算后，万科拿下的这一地块尚未开发，楼面价已经高达19204元/平。
当昔日偏僻被目为“大农村”的甘井子区机场前板块楼面积直逼2万/平，大连这座新一线城市，这座房价一度萎靡数年的东北海滨名城，房价会被这块“地王”拉进均价3万的新时代吗？
壹
首先我们来看看，这个新科地王是如何诞生的。
首先我们来看看大城18号宗地的所在位置：甘井子区南松路以北、西部通道以东。地块的斜对面，就是刚刚开业不久的甘区万达广场。
凭借巨大的人流集聚效应，万达广场一开业，往往会将所在城区助推为城市的商业中心区。而18号宗地的所在地，正位于锦绣板块和机场前板块的交界处，地铁二号线穿城而过，交通线路密集。挟交通、商业等一系列便利条件，在此次拍卖之前，18号宗地周边区域的美术日记、易和紫园等小区，二手房均价已经达到16000元，被视为甘井子区的高端住宅集中地。
因此，20日上午9点20分，大连土拍中心已经是名企云集。中海、万科、金地、亿达+旭辉+招商联合体、华发......从起拍价13.439亿，18号宗地拍价一路飙升，到下午2时10分，万科拔得头筹，最后溢价率高达92.27%。
大连的新地王真的价值如许？v观大连获悉，大城18号宗地的容积率只有1.5。也就是说：万科拿下此地块，不可能用于建设高层超高层的公寓楼。以万科近期在甘西甘北区域开盘的新小区看，未来“地王”上崛起的，可能是一个小桥流水人家的花园洋房“准豪宅”。
贰
那么问题来了：万科用接近2万元的楼面价拿地，未来建设的小区房价得多高才能赚钱呢？
一般情况下，楼面价和房价呈正比例关系，房价一般为楼面价的2~3倍。如果充分考虑进万科开发的时间成本和建设区间的货币贬值因素，“地王”上崛起的新小区，房价达到每平米3.5万元以上，绝非臆想。
某一区域的高价楼盘出现，是一定会对周边房价有传导作用的。20日晚间，v观大连联系了甘井子区机场板块几处已开盘新房的销售经理。其中一家楼盘称：20日下午已经开始调价。对于坊间“有附近楼盘坐地涨价2000元”的传闻，上述销售经理一笑置之：“可能不会一下子涨那么多。但是调价是一定的，而且幅度可能达到10%左右。”他并不讳言：这确实是“地王”消息的刺激所致。
涨价之风，还在向周边区域的二手房传导。v观大连从大连链家地产上查询了两处紧邻“地王”的10年内次新小区房价。发现部分二手房报价在20日晚间-21日晨已经上涨。涨幅从每平方米500元到1000元不等。
要知道，这可是几年前还被大连人视为“大农村”的机场前、辛寨子区域。
这仅仅是借势炒作吗？只怕未必。
即使甘西甘北成为城市的“副中心”，生活便利程度仍然无法与传统的中西沙三区相比拟。传统意义上看，大连豪宅扎堆的区域仍集中在东港、星海、中山区中心等地带。在可以预见的将来，甘西甘北和大连中心城区的房价差，仍将存在。
所以，如果万科真能凭一块“地王”的利好刺激，带动整个机场前区域乃至辛寨子——革镇堡沿线的房价上涨。那么，大连这座城市的房价普涨，也不会是一句空谈。
会涨到多少呢？乐观地估计一下：就算不可能所有楼盘都能达到未来“地王”小区的低容积率、洋房化建设水平，也不可能所有开发商都具备万科的品牌溢价和物业管理水平。但“地王”小区卖到35000元均价，大连整体房价突破3万，总还算是“厚道”吧？
或许只是一句梦话。毕竟“房子是住不是炒的”。一块土地拍出天价后的齐声喊涨，究竟是炒作忽悠还是确有其事，还得看市场怎么走。